【土地を売却したい方必見！】価格相場や算出方法を解説します！
相続や住替え等、色々な理由でご自分の土地を売却しようとお考えの場合、お持ちの不動産の価値はどれくらいなのか、いくらぐらいで売れるのか、重要なことですね。
ご自身で把握できる方法がいくつかありますが、この記事では相続税評価額・固定資産税評価額から算出する方法をお伝えします。是非ご参考に！
始めに、相続税評価額と固定資産税評価額とは、名前のとおり
① 【相続税評価額】は相続税の計算で使われる評価額。
② 【固定資産税評価額】は固定資産税の課税で使われる評価額です。
そして、２つの評価額と不動産の相場・実勢価格の関係は、目安として
【 相場 ＝ 相続税評価額 ÷ ０．８ 】または
【 相場 ＝ 固定資産税評価額 ÷０．７ 】
と言われています。
それでは次に、相続税評価額・固定資産税評価額を調べる方法をお伝えします。
A．【土地の相続税評価額】を調べる方法
国税局が、毎年、相続税の評価額を求めるために、評価額の基準となる路線価及び評価倍率を定め公開されています。
路線価が定められている地域については路線価方式により評価し、その他の地域にある土地については倍率方式により評価します。
１．路線価による評価方法
路線価は国税庁のホームページから確認できますが、（一社)資産評価システム研究センター提供の「全国地価マップ」の方が調べやすいので、次のURLからホームページに入ります。
『引用元：https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216』
１ 全国地価マップで「相続税路線価等」をクリックし、調べたい土地の地図を表示します。
２ 道路に青い矢印←の路線が引いてあり、その路線に書いてある数字が路線価となっています。なお、地図はある程度拡大しないと、矢印の線が現れませんので、ご注意下さい。
また、拡大しても現れない場合は、路線価が定められていない地域なので２．倍率方式による評価方法にお進み下さい。
路線価は１㎡あたりの価格（千円単位）なので、路線価に地積（○○㎡）をかけた金額がその土地の評価額となりますが、土地の形状などによる路線価調整のため、画地調整率をかけます。
【路線価方式による相続税の評価額＝路線価 × 画地調整率 × 地積】
お持ちの土地が、路線価道路に面した平坦でほぼ正方形な住宅地であれば、評価額は路線価×地積と同じになりますが、土地の奥行距離や不整形の度合い、角地などに基づき路線価を補正するようになっています。
この路線価の補正率は、「国税庁 画地調整率」で検索し、国税庁のホームページから調整率表のｐｄｆを出すことが出来ます。この記事にも画像を添付します。
また、路線価のない私道に面した土地の取扱など、色々なケースの調整率の運用についても、国税庁のホームページに載せられています。なお、本記事では画地調整率の内容説明は省略させていただきますが、画地調整率が分からない場合はB.「固定資産税評価額」を用いて相場を算定されてもいいと思います。
２．倍率方式による評価方法
路線価は、主に市街地を形成している地域に設定されているため、路線価がない場合は、固定資産評価額に一定の倍率をかけて評価額を算定する「倍率方式」を用います。
「倍率表」も国税庁のホームページに載っていますが、先ほどの全国地下マップで、調べたい土地をクリックす ると、「倍率表を開く（ｐｄｆ）」が画面左上の「詳細情報欄」に表示されますので、倍率表を開いてその地域の倍率を調べます。
倍率が確認出来たら、土地の「固定資産評価額」に倍率を乗じて評価額を算出します。
【倍率方式による相続税の評価額 ＝ 固定資産評価額 × 倍率】
なお、「固定資産評価額」の確認方法は、次の項目をご覧下さい。
B.【土地の固定資産税評価額】を調べる方法
土地の固定資産税評価額は、次の方法により確認出来ます。
１ 毎年４月以降に、市町村から送付されてくる「納税通知書」の中の明細書で、「評価額」と書かれた金額を確認下さい。
なお、「課税標準額」という項目もあると思いますが、こちらは負担調整などが加味された額で、相場の算定には用いませんのでご注意下さい。
２．固定資産関係証明書の取得もしくは閲覧
「納税通知書」がない場合は、市町村役場の窓口で申請します。マイナンバーカードをお持ちの方は、コンビニでも取得できる市町村もあります。
申請方法など詳しくは、各市町村のホームページなどでご確認下さい。
まとめ
①土地の相場は、「相続税評価額÷０.８」「固定資産税評価額÷０.７」が目安。
②相続税評価方法は、路線価と倍率方式がある。「全国土地マップ」で確認。
③固定資産税評価額は、市町村から送付されてくる「納税通知書」で確認。
納税通知書がない場合は、固定資産関係証明書を市町村の窓口で取得。
以上、ご自身で相続税評価額・固定資産税評価額から相場を算出する方法をお伝えしました。
ライズ不動産は熊本市を中心として、不動産の売却や購入を中心に、たくさんのお客様のご相談にのらせていただいてます。買取りも行っています。ご興味がございましたら、ぜひご連絡ください！
