古家付きと更地
古い住まい（古家）付きの土地を売却する場合、建物が残ったままの状態で売る場合と、建物を解体して更地で売る場合では、どちらが売却しやすいのか、悩むところです。そこで今回は、古家付き売却と更地での売却、それぞれのメリット・デメリット、更地にする場合に必要となる費用や税金、そして、売却のしやすい条件についてご紹介していきましょう。
「古家付き」で売るメリット
まず、古家付きの土地の場合、買主様がその家に住むことをイメージしながら検討できるのがメリットです。また、古家付きの場合、更地にするための解体費用がかからないため、その分、売却価格を安く設定できるなど、費用面でのメリットもあります。
古家付きの場合、税制面でのメリットも期待できます。古家付きでは、固定資産税で「住宅用地の軽減措置特例」が適用されるため、敷地面積のうち200㎡までの部分については6分の1、200㎡を超える部分については3分の1とすることが可能です。
加えて、古家付きの土地の場合、低金利の住宅ローンの融資対象になります。買主様が購入しやすくなるということは、売主様が売りやすくなる、ということです。ただし、古家付きの土地では、住宅ローンの借入期間が短くなるケースがあるので注意が必要です。
「古家付き」で売るデメリット
古家付きは、土地の用途が限られてしまう場合があります。古すぎる建物は印象が良くないため、なかなか買い手が現れないケースも珍しくありません。また、建物が残っている状態では、埋没物の有無や地盤の固さなど土地の状態の判別が難しいことから、敬遠されることもあります。
実際の売買では、古家の解体費用分の値引きを求められたり、解体費用の負担を求められる可能性が少なくありません。売り出し価格を安く設定した場合、それが交渉のスタートラインとなるため、大きな負担を被ることになりかねませんから、注意が必要です。
また、古家付きのまま売却すると、後日、建物の契約不適合責任を問われる可能性が生じてきます。「契約不適合責任」とは、売却した古家に買主がシロアリ被害や地中埋没物などといった欠陥が見つかった時、買主様から補修費用や損害賠償、解約などを求められるというもの。そこで、売買契約の際、建物については一切の担保責任を負わないものとする「契約不適合責任免責」の文言を加えることをお勧めします。
「更地」で売るメリット
一般的には、古家付きより更地のほうが買主様が早く見つかる可能性が高く、売却しやすいと言われます。古家の解体費用を負担する心配がないこと、新築を希望する買主様が全体の大きさをイメージしやすく、工事にすぐ着工できることなどがその理由です。
住宅を建設する場合、地盤調査を実施して、万が一地盤が緩いときには地盤改良を行う必要が生じます。古家を解体して更地となった土地は、地中埋没物の確認や土壌調査、地盤調査などが容易であることに加え、建物が乗っている状態が続いていたために地盤が固くなっている可能性があるのです。
地盤改良にかかる費用は、浅い部分を改良する表層改良で30万円以上、深いところまで必要な時に行う柱状改良では50万円以上と高額になります。古家を撤去した更地が、長い間農地や空き地だった土地よりも買主様にとって安心なのは明らか。成約につながるメリットになるはずです。
「更地」で売るデメリット
古家付きの土地を更地にするには、建物の解体費用が必要です。解体費用は建物の構造により異なります。費用は、木造住宅で坪４万円、鉄骨住宅は坪５万円、RC住宅は坪６万円程度が一般的。40坪の木造住宅の場合、160万円程度が必要になるわけです。また、解体の際の家具など残置物の回収や、解体後の整地や測量で費用が発生する場合もあります。
加えて、更地にした場合、古家が建っているときよりも固定資産税が２〜３倍高くなることも。買主様が決まらない期間が長くなるに従って、高くなった固定資産税を払い続ける必要が生じるわけです。これは、更地を駐車場として活用する場合も同様。特に、駅の周辺など、固定資産税評価額の高いエリアにある場合、注意してください。
まとめ
古家付き土地の売却には、そのまま売却する方法と建物を解体してから売却する方法があり、それぞれにメリットとデメリットが存在します。実際のところ、立地が良く、比較的新しい建物なら、古家付きのまま売却する選択はとても現実的です。
とはいえ、立地や建物の判断は難しいもの。エリアの特性などを踏まえながら適切に対応してくれる不動産会社を見つけることが大切と言えます。当社でも地元密着の経験と実績を活かしたアドバイスをさせていただきます。どちらの方が売りやすいかといったお悩みも、どうぞお気軽にご相談ください。
